Больше — не всегда лучше. Особенно если речь идет о размере квартиры под аренду.

Найти нанимателей в большую квартиру всегда сложнее — потенциальных арендаторов меньше, а требований у них больше. В отдельных случаях поиски арендатора могут затянуться на месяцы. И все это время собственник будет оплачивать содержание дорогой недвижимости из своего кармана. Какие бывают варианты распределения инвестиций?

Наш клиент из Красноярска сотрудничает с нами уже более 10 лет. Все это время он успешно зарабатывает, сдавая свою недвижимость в Сочи. Но так было не всегда. Первую квартиру в Сочи наш клиент купил по случаю. Жить в ней собственник не собирался. Квартиру планировалось сдавать, чтобы получать стабильный доход.

Большая квартира в респектабельном районе Сочи продавалась без отделки, поэтому сразу сдать ее было нельзя. Квартира год простаивала, так как для организации ремонта и меблировки требовалось много времени. Поэтому, пока собственник оплачивал высокие счета за коммунальные услуги.

По рекомендации собственник обратился в нашу компанию. Наши специалисты подсчитали потенциальную доходность квартиры с учетом расходов на отделку помещений и покупку мебели. Стало понятно, что траты на ремонт и обстановку с учетом арендной ставки окупятся не скоро.

Поэтому мы предложили продать большую квартиру и купить две квартиры поменьше. Сдавать в аренду небольшое по площади жилье значительно более выгодно. Найти квартирантов в студии, однушки или двухкомнатные квартиры можно за несколько дней. При том, что сумма дохода от двух объектов превышает доход от сдачи большой квартиры.

С согласия клиента наши специалисты продали большую квартиру без отделки и на эту сумму подобрали две квартиры поменьше в разных районах. В течение трех месяцев сделали ремонт и меблировку. Арендаторов нашли в течение 2 недель.

Такая стратегия позволила собственнику избежать простоев и получать доход на 30% больше.

Практика показывает, что из желания сохранить хорошие отношения слишком часто собственники квартир с близкими людьми вынуждены согласиться на заниженную стоимость аренды, закрывать глаза на испорченное имущество или задолженности по КУ. А поручать управление квартирой бывает даже убыточно. Увы, далеко не каждый, даже самый близкий родственник, относится ответственно в своим обязательствам.

Наша клиентка, собственница уютной однокомнатной квартиры в центре Сочи, переехала за границу по работе. Управление квартирой женщина доверила своему родному брату.

Первое время хозяйка квартиры была занята решением проблем, связанных с переездом и адаптацией, поэтому не контролировала ситуацию с жильем. Однако через полгода с ней связалась УК дома и сообщили о том, что накопились значительные долги по «коммуналке». Позже выяснилось, что квартира до сих пор не сдана, брат проживает в ней сам, а платить за КУ не собирался.

Чтобы исправить ситуацию, собственница нашла нашу компанию по Интернету. После консультации с нашим специалистом клиентка прислала доверенность на управление квартирой. По письменному поручению хозяйки наши сотрудники поменяли замки на входных дверях, а брату — отдали его вещи. Также пришлось сделать небольшие починки, заказать уборку в клининговой компании и выставить объявление об аренде.

Чистую уютную квартиру в центре сдали нанимателям в течение недели. Предоплата за долгосрочную аренду позволила нам сразу погасить задолженность по КУ. Сейчас собственница получает регулярный доход от сдачи квартиры.

Долги за аренду и коммунальные услуги возникают по разным причинам. Наниматель испытывает временные трудности. Тогда он предупреждает собственника о задержке, и можно и нужно сразу договориться об отсрочке или графике поэтапного погашения долга.

Однако есть наниматели, которые оттягивают платеж в надежде, что у владельца квартиры нет времени и возможности приехать, потребовать оплату, проверить оплату КУ или выселить.

Собственник, который живет и работает в Тюмени, купил в Сочи новую светлую квартиру с отделкой. Собственник приехал в отпуск, меблировал квартиру, нашел нанимателей и договорился о сумме и сроках платежей. И спокойно вернулся в Тюмень. В первый месяц оплата поступила исправно, а во второй — случилась задержка. Платеж за третий месяц так и не пришел.

Собственник не стал дожидаться, пока накопятся долги. Он сразу стал искать управляющую компанию в Сочи и обратился к нам. Доверенность прислал в электронном виде и почтой.

Наш управляющий связался с нанимателем, приехал в квартиру и предъявил доверенность. Квартиранты увидели представителя собственника на пороге квартиры, достаточно спокойно пошли на диалог и обсудили график погашения задолженности. В течение трех недель долг по аренде и коммунальным услугам был погашен. После этого задержек по оплате больше не возникало. Благополучное и оперативное решение проблемы вдохновило нашего клиента на решение купить с нашей помощью еще одну квартиру в Сочи.

Но бывает, что квартирант намеренно тянет с оплатой. И он кормит собственника обещаниями месяцами. Он нерегулярно и частями перечисляет арендную плату, не платит коммунальную плату. Избавиться от такого жильца бывает непросто. Это частая «головная боль» арендодателей, живущих в другом городе или за границей. Если долг арендатора превысил три месяца аренды, то отдавать он уже ничего не намерен, ему выгоднее дождаться выселения.

Поэтому мы настоятельно собственникам советуем брать депозит в размере одной арендной платы. Если арендатор задерживает оплату более двух недель, немедленно попросите выехать на адрес знакомого или родственника, чтобы понять, что случилось с арендатором и провести переговоры. При сдаче квартиры в аренду стоит включать стоимость коммунальных услуг в арендную ставку и оплачивать их самостоятельно, контролируя личные кабинеты по КУ, свету и воде.

Будьте готовы к тому, что есть арендаторы, которые тянут ситуацию до последнего, не оплачивая долги по счетам и по аренде. Если задержка по арендной плате уже более месяца, а у вас нет доверенного лица, то придется приезжать самому и выселять.

Оказались в похожей ситуации? Наши опытные управляющие помогут найти оптимальное, юридически грамотное решение проблемы даже в сложной ситуации.

Собственник квартиры в Сочи живет в самом дальнем городе России. Приехал в отпуск в Сочи, принял квартиру от застройщика, нашел ремонтников по объявлению, обставил и сдал ее в аренду через знакомых. Три месяца жильцы аккуратно оплачивали квартиру и коммуналку. Но внезапно квартиранты съехали.

Приехать в Сочи, чтобы самому найти новых арендаторов собственник не мог, поэтому нашел по отзывам нашу компанию и заключил договор дистанционно.

Причину внезапного побега квартирантов наши сотрудники поняли, как только пришли в квартиру. Невыносимый запах хлорки и канализации! Выяснилось, что при ремонте сантехник неправильно собрал водяной затвор в душевой кабине. Из-за этого вода очень быстро пересыхала и из слива распространялся запах. «Ароматную» проблему мы решили за четыре дня: грамотный специалист разобрал кафельную плитку на полу душевой, поменял сифон, клапан и аккуратно собрал все обратно. Запах исчез, а мы всего за неделю нашли новых арендаторов.

По нашим наблюдениям, проблемы, связанные с водой, встречаются в каждой третьей квартире. Это могут быть несущественные неприятности вроде водяного затвора или серьезные аварии — лопнувшие батареи, залитые квартиры соседей, тараканы в канализации старых домов. Последствиями водяных аварий бывают денежные счета, испорченные отношения с соседями, штрафы и судебные разбирательства.

Избежать этих проблем можно только одним способом: присматривать за квартирой, чтобы контролировать состояние водопровода, сантехники и канализации. И не стоит надеяться, что квартиранты сообщат вам о возникшей проблеме. Они могут просто сбежать.

Квартиру в старом фонде в центре Сочи собственник передал нам в управление в плачевном состоянии: после внезапного возгорания на кухне, в квартире стоял стойкий запах горелого пластика. Разумеется, что поиски квартирантов пришлось отложить.

Недвижимость досталась нашему доверителю по наследству, и он распорядился ей вполне практично. Нанял по объявлению в Интернете бригаду рабочих, которые заменили коммуникации, проводку, переклеили обои.

Обновленную квартиру собственник почти сразу сам сдал в аренду, но через полгода на кухне случилось возгорание. Обгорела часть кухни, пластиковый фартук, столешница, сгорел чайник. К счастью, наниматели в это время находились квартире и смогли быстро затушить возгорание. Но после инцидента квартиранты выехали из квартиры: проживать дальше было неприятно, — тяжелый запах, необходимость ремонта, часть электричества не работала. Да и опасно из-за возможности повторного возгорания.

Квартиру удалось вернуть в безопасное состояние всего за 10 дней. Специалисты обнаружили причину пожара: горе-электрик нанятой бригады «всего лишь» неправильно собрал розетку. Чтобы подстраховаться, электрики проверили всю проводку, обнаружили еще две критических точки, в которых мощные приборы запитывались без заземления по кабелю малого сечения.

Мы согласовали с клиентом прокладку нового кабеля и установку автономных противопожарных датчиков. После поменяли на кухне обгоревшую столешницу, две кухонных панели, заменили пластиковый фартук кафельной плиткой и перекрасили стены.

Монтаж электропроводки требует от мастера квалификации, опасно доверять такие работы случайным людям. Десятки владельцев квартир из желания сэкономить совершают одну и ту же ошибку: нанимают бригады шабашников, которые выполняют разовые работы дешево и без каких-либо гарантий.

Если вы не готовы контролировать ремонт, от закупки до качества исполнения, то лучше найти компанию либо прораба по надежной рекомендации c заключением письменного договора.